l  定义

 房地产企业在项目开发前期、开发完成以及后期运营的全过程中，对项目相关因素进行系统研究，从而判定市场需求、清晰商业定位、了解消费者、优化商业服务的研究。

策点着重于四方面的研究：商业体招商定位研究、商圈消费者研究、商区服务满意度及优化研究、业主满意度研究。

l  目的

l  改善企业经营管理、优化服务、提高经济效益。

l  合理配置项目业态、品类、品牌、配套。

l  对项目进行精准定位、精准营销，消费者精准圈层，最终达成项目利润最大化的核心目的。

l  给予项目招商、策划、广告决策支持。

l  有助于制订科学的营销和开发计划。

l  寻求市场共性，锁定竞争半径。

l  适用类型

l   住宅地产

包含：普通住宅、公寓、别墅等。

 解决的核心问题：产品卖给谁，产品怎么设计，配套如何规划等问题。

l  商业地产

包含：写字楼、酒店、商场、综合体等。

 解决的核心问题：写字楼卖给谁，酒店的住客来源，综合体的招商定位问题。

l  养老地产

 包含：疗养院、老人公寓、养老院等。

 解决的核心问题：产品卖给谁，配置什么养老服务体系等问题。

l  工业地产

包含：工业园、专业市场等。

 解决的核心问题：应选择哪些核心产业入驻，园区应如何规划，怎样才能吸引目标企业入驻的问题。

l  文旅地产

 包含：主题公园、休闲度假区、名胜古迹等。

解决的核心问题：项目如何定位，生态环境如何规划，谁会来旅游消费、应开发什么文旅产品，应如何吸引游客等问题。

l  特殊地产

包含：学校、教堂、寺庙、政府办公用地、公共墓地等。
 

l  研究对象

l  微观角度：投资者、消费者、租赁者、竞争对手等。

l  宏观角度：经济、人口、土地供应量等。

l  研究内容

l  投资者：投资目的、投资预算、投资关注因素、投资意愿、投资期望等。

l  消费者：消费习惯、业态偏好、品类偏好、品牌偏好、关注因素、配套期望、媒介习惯、背景资料等。

l  租赁者：经营现状、租赁期望、租赁意愿、关注因素等。

l  竞争对手：经营现状、优劣势、主力商家等。
 

l  典型案例

环球经贸大厦（原台商大厦）是东莞地区最高的建筑物，由塔楼写字楼和裙楼商业广场等物业组合。为了精准定位裙楼，使之成为东莞地区标志性的购物地标，策点调研受东莞金茂建造开发有限公司委托，对东莞地区中高端商业消费者进行调研，探究其购物习惯、品牌偏好、项目认知、消费意愿度等数据，最终数据将为委托客户在项目商业定位、业态规划及品牌招商方面提供决策参考。