房地产开发商拿房产抵债，多年前曾屡见不鲜。今年年初，一位朋友问记者，有开发商总是拖着不还钱，说是要拿几套房子抵债，要房子还是等着还钱？几个月后，这家开发商就宣告破产了。

今年以来，房企加快离场让市场捏了一把汗。人民法院公告网显示，截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看，中小房企占大多数，且集中于三四线城市。

多为中小房企

资金紧张是共同难题

今年以来，全国已经有271家中小房地产企业相继宣告破产清算，其中不乏一些大型房企，比如在全国500强内的百亿元上市房企——银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下，今年6月份已经破产重组。

不过，中小房企还是占大多数，且多在三、四线城市。在融资大环境收紧的情况下，相比大型房企5%以内的融资成本和能够融到资金的实力来讲，难熬的是很多资金量储备不足的中小房企。

“有些房企资金成本已经突破15%了，负债过高情况下，多数金融机构已无法为这些企业提供资金。”一位房企高管表示，若一旦债务到期而无法偿还，引发的就将是资金链断裂，最终走向破产清算。

资金链紧张，是去年以来房企的共同难题。不同的是，不同企业的“自救”策略不同。当前线市场传来去化率远低于60%时，万科的做法是促销加快回款，储备现金过冬；有的房企则选择进行多元化布局，转型进入新赛道；更多企业则是直面资金困局，甩卖项目求生。

早已洞察一线市场已经下行的企业，决策较为果断者，一般会启动转让资产计划，保留部分股权找寻优质合作伙伴，拥有一定话语权。比如今年5月份，某闽系房企转让了多个项目股权，寻找合作者共同操盘，回流现金的同时，也减少了独立操盘的比例，降低了风险。

另有企业则是被迫转卖项目。尚处舆论中心的新城控股日前发布公告称，已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年未经审计归属于母公司净资产的8%。

对于接盘方，新城控股相关人士称，具体以公告为准。不过，另有业内人士称，有个别公司投资部的人与新城方面接洽属于正常现象，但最后是否能吃下来，以何种价格吃下来还不好说。

专家：

没有想象中惨烈

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示：“中国房企数量过多，且并非每一家都是以长久生存为目的，房企破产多以转让项目的形式为终结，退出没有想象中惨烈。”根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，数量不能称之为不多。

“这么多房企中，很多是大型房企在不同城市设立子公司，在这些城市的项目完成后或没有合适项目时，子公司就以破产清算的形式退出。还有一些房企设立空壳公司用来避税，当完成避税目的后也破产退出当地。”李宇嘉表示，这种情况每周都会发生。

不过，李宇嘉也认同，今年信贷条件收紧，加剧了中小企业的融资难度，这也导致部分房企因资金链断裂而破产。根据统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。

此外，7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房企发行外债只能用于偿还旧债，意味着房企的又有一融资渠道被收紧。

“融资越来越难，其结果是对大企业有利，中小房企手中的项目被大房企收购，这种情况在下半年还会持续。”李宇嘉说。

融资环境收紧之外，也有中小房企自身经营不佳的因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中小企业破产，和房屋销售不好、拿地机会不多等有关。从政策层面看，包括限购、限售等政策，也会影响其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。但随着经济刺激力度的强化，部分竞争力强的房企，包括部分中小房企，依然有机会崛起。比如规划较好的三四线城市，将有许多新的市场发展机会。